כשבעל עסק ממוצע, שיכונה במאמר זה “השוכר”, העומד בפני שכירת משרד, ניצבות בפניו לא מעט החלטות ושיקולים שאגב לא לכולן הוא מודע. לכן במאמר זה אנחנו נעשה סדר לכל העניין הזה ונציג אילו פרמטרים חשוב לשים לב אליהם כשאר מחפשים משרדים להשכרה.

המיקום

למיקום יש חשיבות לא קטנה, מעבר לעניין של האזור עצמו בו ממוקם המשרד. לדוגמא: במידה והשוכר מעסיק כמות גדולה של עובדים, הקרבה לרכבת יכולה להוות גורם כלכלי חשוב. קרבה לרכבת יתרונות רבים במקרה זה כמו להעסיק עובדים מחוץ לעיר, גלום בזה חסכון כספי הן בשכר והן בחניות היקרות שעוד נרחיב אליהם בהמשך.

שכר הדירה

הנתון הראשוני בשכירת משרד. אבל לשכר הדירה מתווספים שני אלמנטים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת. גם הם ישפיעו על כדאיות העסקה, דמי הניהול והארנונה.

דמי ניהול

אחזקת בנין המשרדים מתנהלת ע”י חברות ניהול שקשורות בחוזים שנתיים או יותר עם בעלי המשרדים. העלות מושטת על השוכרים ואינה ניתנת למו”מ שכן היא פועל יוצא של ההסכם בין הבעלים וחברת הניהול. העלות נעה בין 12 ש”ח ל 26 ש”ח למ”ר, תלוי בניין או מגדל. מדובר בסכום נאה לכל הדעות. תמורתו יתוחזק הבניין (בשטחים הציבוריים, לא המשרדים עצמם, שם כל אחד אחראי לעצמו), תתוחזק המעלית, ימומן השוער ובמקרים רבים יכלול את המיזוג, אלמנט בזכות עצמו הדורש הסבר מיוחד.

המיזוג

בבנייני משרדים רבים ובעיקר במגדלים עלות מיזוג האוויר, כלולה בדמי הניהול. יש לוודא נקודה זו כי אם לא, עלות החשמל תיפול על השוכר. זאת ועוד, ברוב המקרים מופסק המזגן המרכזי לשעות הלילה. כל מי שמעוניין לעבוד אחרי שעות העבודה המקובלות ייאלץ לשלם עבור שעות מזגן אלה אם הדבר בכלל אפשרי. נקודה חשובה ביותר שרבים וטובים נפלו בה.

הארנונה

התשלום שגובה העיריה תמורת הפעילות העסקית. מזה העיריות חיות. לכל עיר תעריף משלה. תל אביב כמובן בראש כ-29 ש”ח למ”ר לחודש על הנטו (הסבר בהמשך) נכון להיום. עירית אזור לדוגמא היא הזולה ביותר, 7 ש”ח למ”ר. הארנונה היא אלמנט משמעותי בהחלטת השוכר באיזו עיר הוא מעוניין לפעול.
ובכ”ז בשורה טובה קטנה אחת: בדרום ת”א יש הנחה של 33% בארנונה. והעוסקים בהיי טק יזכו ל-50% הנחה אבל על זה צריך לדון בעירייה.

ברוטו/נטו

שכר הדירה משולם לפי מ”ר אבל השוכר משלם גם על השטחים הציבוריים שמהם אינו נהנה בפועל. לדוגמא אם התשלום הוא עבור 100 מ”ר והשטחים הציבוריים (חדר המדרגות, המעלית, הלובי וכו’) מהווים 20% משטח הבניין, יזכה השוכר להשתמש בפועל רק ב-80 מ”ר כלומר הברוטו/נטו במקרה דנן הוא 20%. לפני שכירת המשרד יש לברר נקודה זו היטב. יש מקרים שהברוטו/נטו מגיע גם ל-40% ויותר.

חניות

חניות הוא גורם חשוב מאד בשיקולים הכלכליים. תל אביב כידוע היא עיר צפופה ויש בה מעט מאד חניות. קשה מאד לשכור משרד ולהסתמך על חניות כחול/לבן שגם הן עולות כסף.
מי ששוכר משרד בתל אביב חייב לקחת בחשבון את עלויות החניה, אם לא שישכור בעיר אחרת. והמחירים אכן גבוהים. החל מ- 450 ש”ח לחניה לחודש ועד 1100 ₪. “חניה צפה”, חניה על בסיס מקום פנוי תעלה פחות. חניה שמורה, יותר.

רק לסבר את העין: חניה בסיטי של ת”א תעלה 1,100 ₪ לחודש, בגזרת יגאל אלון, כ-1,000 ש”ח, במתחם הבורסה כ- 1,000 ש”ח, אזור בסר 650 ש”ח למ”ר וברמת החייל 600-750 ש”ח למ”ר.

זהו בקצרה, מקווה שקראתם בעיון ועוד יותר מקווה שעזרתי.

דוד טור,
מנכ”ל טור נדל”ן – משרדים להשכרה.

 

 בכל עת ניתן לפנות אלי 

WhatsApp | 03-676-8976 | 054-762-4510 או לחצו כאן להשארת פרטים לחזרה